賃貸マンションの構想を練るにあたり、はじめに、だれに相談するべきでしょうか。
銀行？ 税理士？ ハウスメーカー？ 不動産屋？ 知り合いの大家さん？
ブッ、ブー すべて間違いです。
なぜなら、紹介料として、よけいなお金を盗られるからです。
もちろん、表だって請求されるわけではありません。何億円という巨額な建築費、それが格好の隠れミノになるのです。
たとえば銀行に建築会社を紹介してもらうと、ビジネスマッチングといって建築費に３～５％を上乗した見積書が届きます。
施工契約が成立した場合、建築会社は銀行に対して紹介料を支払うわけです。
たとえば建築費が５億円だとして、その４％は2000万円！にもなります。
いきなりショッキングな話題で申し訳ございません。
でも、こういったことが常態化している以上、最初にお伝えしておかないと、手遅れになってしまいます。
さて、今回の設計監料の改定の目的ですが、まずは、建築主の皆様が知らない「建築業界の闇」をお知らせして、自己防衛の必要性を認識してもらうことです。
つぎに、「設計・監理とはどういった仕事なのか？」よくご理解いただくことです。
そのうえで、「お金を支払う値打ちがあるのか？」をご判断いただきたく存じます。
設計監理料金は基本的に従来から変えていません。大雑把だった表をきめ細かに整理いたしました。
【 目 次 】
| １．設計以前に、厄介な仕事がある！ |
| ２．厄介な仕事を、弊社が行う理由 |
| ３．設計とはどんな仕事？ |
| ４．監理とはどんな仕事？ |
| ５．建築費と設計監理料の目安について |
【設計以前の、厄介な仕事とは】
余計なお金をむしり盗る輩を排除することです。
たとえば昔は「融資コンサルタント」といって、銀行から融資を取り付ける仕事をする輩がおりました。
銀行の元支店長や融資課長の天下りです。
業務報酬は融資額の3％。たとえば5億円の融資なら手数料は1500万円にもなります。
さすがに現在はそんな名刺をチラつかす人はいませんが、巨額な建築費が隠れ蓑になっています。
逆に、銀行から建築会社を紹介してもらうと、冒頭に述べたビジネスマッチングが発生します。
要するに、「すべての紹介 ＝ お金がうごく」のです。
これとは別に、「近隣対策代行業」という職業も過去には存在しました。
建物を建てるためには建築確認申請が必要なのはご存知ととおりですが、４階建て以上の建物を建てるときには、
周囲の住民にどんなビルを建てるのかを説明する義務があります。
たとえば、コインパーキングだった土地に10階建てのビルを建てようとすると、ビルの北側にある住宅は日影になります。
「日当たりが良いことだけが魅力でこの建売を買ったのに、あんた、我家の生活を台無しにするのか！！！」とえらい剣幕。
そりゃそうでしょう、まさしく青天の霹靂。
それに対して「合法的な計画ですので・・・」などと言ってはぜったいダメです。火に油を注ぐことになるからです。
「あんた、合法的、合法的というけど、合法的なら他人の生活を台無しにして良いのか！？ 洗濯物は乾かないし、お天道様も拝めない。家の中は暗くジメジメしてしまう。家族の健康を奪ってまで、あんたは金儲けしたいのか！！？」という具合です。
日影になるお家は数件だったとしても、町内会の結束によって、地域の集会場を借り切って数十名による糾弾会が開かれ、
建築主はまるで容疑者扱いです。こんなことなら建てるのをやめてしまおうかという気にもなります。
この最もイヤな説明会を代行するのが近隣対策代行業です。
フィーは建築費の3％程度で、仮に建築費が５億円だとすると、1500万円ほどかかります。
現在は「近隣対策代行業」という名刺を持つ人はおりません。
では誰が近隣対策を行うかというと、大手建設会社や大手ハウスメーカーの社員です。
建築業界の実情をしらない建築主は、「なにから何までやってくれる、人柄のよさそうな営業マンさんにすべてをお任せしよう！」という気になるのは自然なことです。
その結果、建築費は10～20％アップしてしまいます。
ところが素人には建築相場がわからないので、たいへん恐ろしい方向に歩みだしたことに気づきません。（賃貸経営失敗の第一歩）
【設計以前の、厄介な仕事を弊社が行う理由】
上記の厄介な仕事は、明らかに設計事務所の仕事範囲ではありません。
「国土交通省の設計監理業務基準」にもそんな仕事は載っていません。
ですから、上記の厄介な仕事を行う設計事務所は存在しません。
でも、弊社は厄介な仕事をあえて行います。しかもフィーは頂きません。
なぜ、そんなお人好しなことをするのでしょうか？
それはズバリ、「100％建築主さんの味方になり、コンセプトを共有して、のびのびと設計監理をしたいからです」
「純然たる設計監理料と建築費」以外に、ムダなお金をむしり取られると、建築費不足に陥ります。
建築費不足になるとガマンせざるを得ないことが発生し、せっかく建築主さんと練り上げたコンセプトがズレてきます。
私は芸術家ではなく、費用対効果を熟考して設計することを基本としていますが、それでも建築費を10％も20％も圧縮されれば、さすがに無理が生じます。
私は設計業務が好きです。
設計をしているとき、何とも言えない充実感と幸福感に包まれます。
設計を楽しませていただくためには、余計なお金をむしり取る輩を排除せねばなりません。
正直いって、建築業界の闇に立ち向かうのは好きではありません。辛いです。
でも、建築主さんの大切なお金を有効に使わせてもらわないと申し訳なく思うのです。
それともうひとつ、ちょっと口をきいただけで大金を巻き上げる輩の存在が許せないのです。
そんなお金があったら、現場で汗をかいて精神力と体力を消耗しながら頑張る職人さんに払ってあげたい！
ですから輩を退治することにやりがいを感じます。わたしの正義感が満たされる瞬間でもあります。
【建築主さんのメリットは、計り知れない】
上記の理由で、弊社が厄介な仕事を無料で行うわけですが、それは建築主さんにとって膨大な利益をもたらします。
たとえば建築費が５億円だとすると、建築主さんは5000万円～1億円も節約できます。
もちろん証拠も裏付けもあります。
何もかも、おんぶに抱っこでお世話になる建築会社の見積書には隠れた経費が上乗せされていますし、辛い仕事を弊社がこなす場合、建築費は5000万円～1億円安い見積額となります。
実物の見積書は弊社が保管しておりますので、弊社に設計監理を依頼してくださる建築主さんはご覧いただくことができます。
このほかにも弊社は、競争力のある賃貸マンションを、できるかぎり抑えた建築費で建てる知恵を絞っております。
それは、いまだかつてない、全く新しく魅力的な企画です。
建築会社さんが「ぜひいちど工事させてもらって、弊社の施工実績としたい！」と思ってくれるような内容です。
このことは同時に入居者に対する市場競争力でもあるので、「３者すべて良し」が実現します。
【さらに、弊社にはすぐれたブレーンがいます】
余計なお金を盗る輩を排除して、すぐれた設計ができ、技術力にすぐれた建築会社がヤル気になってくれて、やっと賃貸経営成功の道をスタートできるのですが、これだけですべてが揃ったわけではありません。
事業を成功に導くためにはさらに３つの分野でのエキスパートが必要になります。
※ 一流のブランディングデザイナーによるマンションのブランド化
※ ＣＣＩＭやＣＰＭ取得の高度な入居者管理業による、入居者希望者の面接と生活マナーの向上
これらは、弊社が30年以上かかかって発掘し、お互いに切磋琢磨してきたブレーンです。
それぞれの業務にはもちろん料金がかかりますが、彼らには共通した掟があります。
それは「まず、クライアントに儲けていただく。そのうえで一部を業務費としていただく」というものです。
この掟を共有するからこそ、弊社のブレーンでいられるのです。
弊社が自信をもって彼らをご紹介しますが、紹介料はいっさい頂きません。もちろんキックバックなど姑息な手段もとりません。
「なぜ弊社がそこまでクリーンなのか？」
それは私、安田の性格です。正義感が強いだけです。
【設計とはどんな仕事？】
① 建てる目的、コンセプトを依頼主さんと話し合って共有する
② 大まかな予算と収益成績について、依頼主さんと話し合って共有する
③ 間取りやデザインを吟味
④ 設計主旨・仕様書・法的手続、耐震設計・省エネ設計・建築費を明確に積算できる詳細な図書
【監理とはどんな仕事？】
① 建築会社に設計主旨をよくよく伝える
② 設計通り工事されているか細かくチェックする
【建築費と設計監理料の目安】
《建築費》
工場生産型賃貸マンションの最高峰である《〇❍ーメゾン》の単価を基本に建築費の表を作成しました。
弊社は、それと比較にならない高性能をほぼ同じ値段で造ることができます。
《設計監理料》
正式には国土交通省の業務報酬基準にて見積りしますが、目安として表に示しておきました。
概ねですが、建築費の10～15％とお考え下さい。規模が大きくなるほど割安になります。
また、弊社では下記の２つの特典を設けております。
《お得な割引》
※ ご意見調整割 → ご家族のご意見を調整していただいて、代表の方がMac安田と打合せしていただけますと5％割引します
※ ご足労割 → 設計打合せの時、弊社へご足労いただけますと、５％割引いたします
