今、このブログのタイトルをそのままAIに放り込んでみました。そしたらいつものテンプレートで、賢そうで当たりさわりのない文章が出てきました。そこで得たものは？ 「はい、何もありません」
AIは自分で考えるのではなく、既存のサイトからそれらしいのを引っ張り出してまとめわけです。
その結果、「いくら検索しても答えを書いているサイトはない」ということがわずか10秒で証明されました。
まあ、それだけでも収穫ですね。
ではこれから、日本中のどのサイトにも書いていない《ここだけの話》をあなたにそっとお教えしましょう。
《騙されないこと》
「騙す」という言葉は使いたくないので、かみ砕いて説明するとこうなります。
物事のメリットを最大限に伝えて、デメリットを最小限に伝える。メリットを大きな文字で繰り返して伝えて、デメリットは虫眼鏡でしか見えないくらい小さく、延々とスクロールした最下段に書いておく。
要するに騙しているのではなく、偏向報道です。
なのに「騙された―」と嘆く人がいますよね。そうならないために、自分の目で、自分の時間を使って良く勉強すれば、ホゾを噛むようなことはなくなるでしょう。情報リテラシーが必要なのは言うまでもありません。
さて、マンション経営でいちばん騙されやすい、いや、勉強が足りなくて悔しい思いをするのは間違いなく「サブリース」です。
2025年3月7日（金）、サブリースについて調べていたときのこと。
旭化成ホームズの「アパート経営ならへーベルメゾン」が検索のトップに表示されました。
《30年一括借上げシステム》の図解はとても分かりやすく、「なるほど、こういう仕組みか」と読み進めていたのですが……。
「えっ？ なにこれ？ どういう意味？」
と思わず立ち止まるような文言が目に入りました。（赤いアンダーラインは私が引きました）
すぐに私は、《ご相談・お問い合わせフォーム》に以下の内容を投稿しました。
「はじめまして、安田昌弘と申します。御社の30年一括借上げシステムを拝見しました。画像の下にある３行の文言について、
１行目はなるほどと思います。でも、２行目と３行目はアンフェアな気がするのですが…」
すると翌日のお昼頃、なんと土曜日にもかかわらず、とても上品で誠実そうな営業マンさんから電話がありました。
営業マンさんいわく、
「借地借家法は借主を保護するようにできています。
サブリースの場合、借主は弊社ですので、弊社からは解約できますが、オーナー（貸主）からは正当な事由があると認められる
場合でないと解約することができない、ということになってしまうんです」
私は「なるほど…そういう仕掛けになっているのか…」と大いに感心し、同時に腹立たしくも感じました。
ただし、それは旭化成さんに対してではありません。
むしろ、旭化成さんは誠意と勇気のある会社だと思いました。誰もが気づくこのような場所に、ここまではっきりと記載しているのですから。
そして私はさらに詳しく調べてみることにしました。
情報リテラシーを発揮して——。
《空室が出ないこと》
「空室が出ない」といっても賃貸マンションの場合、必ず入居者の入れ替わりがあるので、正確には「いかに空室期間を短くするか」ということになります。それには次の３つの段階で最善策をとることです。
１．入居者に長く住んでもらう
２．マンションの存在と魅力を常に発信する
３．斡旋手数料をとらない
| １．入居者に長く住んでもらう |
入居者が退去を考えて実行するのはいつだと思いますか？ それは更新時期が迫ってきた時です。
「物価も高くてなにかと入用なのに、あと３か月で更新時期がやってくる。そもそもなんで更新料なんているんだよう？
長いこと住んだらポイントがたまって、１か月分無料！ なんてお知らせがきてもよさそうなものなのに・・・ブツブツ」と
思いながらスマホを見ていたら、近くで新築マンションのお知らせ。しかも、敷金・礼金無料！ 思わず前のめりに・・・
こうなったらもう、止める手立てはありません。手遅れです。
私が設計したマンションの退去防止対策はこうです。
1-1 更新料をとらない
1-2 早めに設備をとりかえてあげる（キッチンやエアコンなど、入居者からクレームがきてからシブシブとりかえるのでは犬死）
早めに取り替えてあげると、入居者は大家さんに好感を持ってくれる
1-3 退去時期を早めに教えてもらう
入居者に好感をもってもらうと、入居者と管理者のコミュニケーションが円滑になり、退去時期を早めに教えてくれる
人も出てくる。退去１か月前に通知するのが規定ですが、好意で２か月前に教えてくれることもあります。
すると早めに入居者を募集できるので、空室期間が短くなります。
| ２，マンションの存在と魅力を常に発信する |
お部屋探し３大サイト（SUMO、アットホーム、ホームズ）などは空室があるときしか掲載されません。
満室になったマンションは存在すら知らされないのです。
大家さんとしては自分のマンションの存在を常に知らせたい、魅力をもっともっと伝えたいのに、それができません。
私がお世話になっている京都賃貸スタイルでは《デザイナーズマンション枠》があり、常に表示されていて予約待ちもできますが、こんなサイトは稀です。
よって私たちは弊社が設計したマンションのウリを余すところなく伝えるページを独自につくることにしました。
なぜなら私たちは従来にない新しい魅力をつぎつぎと創り出すからです。
スティーブジョブズの言葉をお借りすると「何が欲しいかなんて、それを見せられるまでわからない」ということになります。
３大サイトのテンプレートには旧態依然としていて、今までにない魅力を記載する枠がありません。
またまたスティーブジョブズの言葉をかりると「OK、誰も助けてくれないなら自分たちでやるまでだ」となります。
| ３．斡旋手数料をとらない |
「敷金・礼金なし物件」はあっても、斡旋手数料は取られます。斡旋業者はそれで食っているのでしかたありませんね。
でも私たちは企画・設計でめしを食っているので、斡旋料は必要ありません。入居者にお得感を味わってもらって、気持ちよく入居してもらえばそれで満足です。私たちが企画・設計したマンションが常に満室であること、それは私たちの誉れです。
余談ですが、ＣＣＩＭ（米国公認不動産投資顧問資格）をもつプロパティーマネージャーを招いて企画会議を開いたとき、わたしは提案しました。「長い間ずっと暮らしていただいている入居者さんにポイントをあげたらどうでしょうか。たとえば2年間住み続けると1か月分の家賃が無料になるとか・・・」
そうしたら、「良いアイデアですね。でももっと良いアイデアがあります。家賃を無料にするのではなく、キッチンや洗面化粧台を早めにとりかえてあげて、気持ちよく生活していただくことの方が良いでしょう」という回答でした。
理由は、そうしたサービスをしたとしてもいずれは退去なさるだろう。キッチンや洗面化粧台を新品にしてあげたら現在の入居者に喜んでもらえるし、あらたな入居者にも好印象をもってもらえるから。ということでした。さすが。
《将来も安心できること》
毎年新たなマンションが新築されます。新築されたマンションは一年にひとつずつ歳をとります。
そしていつのまにか《築10年》《築15年》と呼ばれるようになるのは避けられません。
同じ間取り、同じでデザインなら新しいほうが良いに決まってます、よね。もちろんリノベーションも可能ですがかなりのお金が掛かりますし、飽和状態になると値下げ競争に陥るのは言うまでもありません。
サブリース契約しても同じことです。サブリース会社の営業マンから値下げ通知が来ます。それに従わないとサブリース会社から一方的に契約解除されます。逆に大家さんが、もっと優秀なサブリース会社を見つけてきて、もとのサブリース会社と縁を切ろうと思うと、巨額な違約金をとられます。国土交通省がそれを認めているからどうしようもありません。⇐レッドオーシャン
そんな泥沼に陥らない対策はひとつしかありません。
ほかのマンションがマネできない構造にしておくことです。
今、マンションで最も問題になっているのは、お隣からの騒音問題、そして上の階からの足音問題です。
私共はそれを解決するマトリョーシカ構造を確立しました。
音楽マンション用として遮音性能Dr-70db、のびのび子育てマンション、そしてYouTuberさん用マンションとして遮音性能Dr-50dbの二種類がつくれます。
さらに音楽家専用として音響板を配してご自身の演奏が心地よく響く、ミニホールも作れます。（SALogic監修）
これらの遮音性能は、経産省の計量法に基づく計量証明事業所登録ライセンス保持者による正確な遮音性能結果報告書がつきます。
現在、音楽専用マンション、のびのび子育てマンションは皆無といっても過言ではありません。これはまさしくブルーオーシャンです。
なぜなら、既存のマンションを改造して防音マンションにすることは不可能だからです。
SALOGIC社製マトリックスキット搭載：Musik北参道