賃貸経営は命がけの大事業です。失敗は許されません。
いちばんいけないのは、人任せにすることです。
賃貸経営を人任せにするのは、あなたの人生を人任せにするのと同じです。
人任せにして失敗したとき、任せた相手が責任をとってくれるのであれば、それもまた悪くないかもしれません。
でも、言うまでもなく、責任はあなたがとるのです。
なのに賃貸経営を人任せにする人が多い。というか、10人中９人は人任せにしているようです。
その根拠は、大半の賃貸マンションが大手ハウスメーカー製であること。
なぜ、一生一代の大事業をいとも簡単に人任せにしてしまうのか？
私はよくよく考えてみました。理由は２つです。
【人任せにする理由１】
敷地は先代、または先々代が手に入れたものである。その血のにじむような苦労をあなたの体は知らない。
【人任せにする理由２】
初めて賃貸マンション経営をするのだから、素人のにわか勉強では刃が立たないと思い込んでいる。
要するに、あなたは甘えている。
その結果、先代、先々代の血と汗の結晶である敷地を次の世代へ渡していくのが難しくなるのです。
この40年間、そういった悲劇を私はイヤというほど見てきました。
同時に私のクライアントには、そうならないための知識を授けてきました。
今、改めて、賃貸経営成功のノウハウを整理して、12のエレメントとしてお伝えしたく思います。
１の鍵：シェアをとる必要なし
あなたの街をちょっと見渡しただけでも数百棟の賃貸マンションが建っていますね。
あなたはそうち、何パーセントのシェアをとるつもりでしょうか？
えっ、そんなこと考えたこと、ありませんか？
シェア争いする必要があるのは、大手ハウスメーカーだけなのです。
あなたの賃貸マンションは１棟、多くても２，３棟でしょう？
だったら、シェアをとる必要ありませんよね。 それはとても有利なことなんですよ。
尖った存在でいられるからです。
「100人が『多分買う』と答えるデザインより、『絶対に買う』が１人でもいるほうを選ぶんだ」
これは、たまごっちを開発した横井昭裕さんの名言です。
発売直前、試作品を手に原宿でアンケートした水垣さん（当時20才）にそう言い聞かせたのです。
そして水垣さんの直感、「腕時計型よりもキーホルダー型のほうが女子高生に受けそうです」をすぐに採用した逸話もあります。
その後のたまごっちの快進撃はご存知のとおりです。
たまごっちと賃貸マンション経営と、どう関係があるのか？
「万人受けするものを作れば、価格競争の泥沼で苦しむ結果あるのみ」です。
以下、尖りに尖ったコダワリをごらんください。まずは、外観から。
パリのベランダの形・手摺など細部まで再現
角が欠けたトルコタイル。張り模様もだいじ
パリでは路地の奥に庭がある
パリの路地裏を再現。ちょっと緊張感？
どうでしょうか？ ご覧になってどうお感じになりましたか？ 「え、べつに・・・」 ですか？
はい、それでOKなんですよ。
100人に1人くらい、「たまらんっ！ 刺さる！」といって倒れて、ケイレンしてくれる人がいるんです。
では、内部をごらんください。
こんなところで暮らしたら気が狂う？
（実はレッドは廊下だけ）
長くいない場所は "Amelie" カラーで統一
１人になりたいときの隠れ家 ⇐ ロフト ⇒ ホームオフィス
”Amelie”をイメージしたキッチン
自分で言うのもなんですが・・・なかなかのコダワリでしょ
でも実は、それぞれの部品は高いものを使っていません。気持ちが入っているのです。
”Amelie”だったら、どんな部屋に住みたいだろう？
"Amelie"だったら、どんな色を塗りたいだろう？
と思いをはせてデザインするんです。
ハウスメーカーの規格大量生産ではありえないことですね。
２の鍵：潜在ニーズを先取りして、強みを授ける
「赤ちゃんは泣いていい」
いまさら何をいってるんだ？ 赤ちゃんは泣いてナンボ！
そう思っている私は、やはり昭和人間だったようですね。
令和の世の中では赤ちゃんを泣かせてはダメだそうです。
「地域に寛容さがなくなった」と助産師の瀬井房子さんは控えめに仰っていますが、私に言わせれば異常な世の中です。「異常な」という言葉を使っただけで○○ハラとか炎上するのかもしれませんが、私は声を大にして言いたい。
「異常だぁー！」
私目が「異常だー！」と叫んでみても、残念ながら世の中を変えることはできません。
なので私は、建築家としてなにができるか考えてみました。
小さなお子様をもつパパとママがお困りなのは、やはりマンション住まいの方だと思います。
戸建て住宅の場合、お隣のお家との間に１ｍくらいの空地があれば、それほど気にならないはずです。
でも、新婚早々に一戸建てのお家を手に入れるのは難しいですよね。転勤もありえますし・・・
そこで私は、「のびのび子育てマンション」別名「どうぞ自由に騒いでください。走り回ってください。但し年長さんまで」
というマンションを開発しました。
３の鍵：時代の流れからテーマを考え、強みを授ける
大企業にお勤めの方でも副業が必要な時代になりました。
日産自動車、シャープ、パナソニックなど、超一流企業の大規模なリストラの記事にはことかきませんね。
65歳まで会社にしがみついて逃げ切れたお父さんの時代は終ったのです。
（やや失礼か？）
あなたの時代は、５Gか？
もしかしたら４Gで、肩たたきがあるかもしれません。
「なので今のうちに副業を！」と思っておられる賢明な方のために、あなたの価値を高める、副業で利益を出せるハイブリッド賃貸を開発しました。
副業が内職程度に終わるか、立派な収入源となるかは、あなたの実力次第だだと思われてるとしたら、ちょっと違いますよ。
実力 ＋ ラッピング（店舗や事務所が醸し出すイメージ）＝価格
たとえばあなたが、カットのお店を開く場合を考えてみましょう。
最初から立派なテナントビルの家賃を払って、数百万円かけて内装して美容室を始めるのって、勇気がいりますよね。そもそも副業なんですから。
かといって、自宅の一部でカットのお店を開いたらどうなるでしょう。
狭っまい玄関には子供の汚ったない靴がはみ出している・・・
子供がテレビゲームをしていたりするリビングを通って、奥の一室に招き入れる。
さて、ここで質問です。
「お客様は納得してカット代6000円支払ってくれるでしょうか？」
答えは言うまでもなく、NO！
「なぜ？ 私のカットの技術は一流よ！ どこにいても技術は変らないわっ！」
そうです。たしかにあなたの技術は一流です。
でもね、お言葉を返すようですが、商品価値というものは中身だけじゃないんですよ。
猫足のロイヤルソファに腰を沈めてブランドの雑誌を眺めて、ヘレンドの器でアールグレイをすすって日常を忘れる。
それも商品の一部なんです。というか、むしろそれが本質なんです。カットはオマケとはいいませんが・・・
お金のとれる仕事スペース。あなたの稼ぎを倍層するブースター。生活臭ゼロの立派なお店。
そしてちゃんと生活もできる。
↓ ↓ ↓ そんなハイブリッド賃貸を、私なら企画します。↓ ↓ ↓
４の鍵：近隣に競合をつくらない
私に企画設計を依頼していただいたクライアントの近くに他のクライアントがいらした場合、私はそれぞれ別のコンセプトにして、競合させないようにしています。
もし、同じコンセプトで複数の賃貸マンションを設計したら、入居者の取り合いなって、家賃値下げ圧力がかかるからです。
たとえば、先ほどご紹介した”Amelie”のちかくに他の賃貸マンションを画設計するばあい、まったく違ったコンセプトにします。
もちろん、コンセプトは大家さんの了解が必要ですが、重なることはめったにありません。
下記はハワイをこよなく愛し、ハワイの気候をマンションの内に再現する取り組みです。外断熱で安定した気候を創りました。
ハワイのコンドミニアムをイメージしたデザイン
ハワイフリークなら、この手摺にしびれる
ハワイリゾートを思わせるエントランス
Haleakalaはマウイ島の火山
５の鍵：敷地をとことん活用する
「敷地を最大限に活用する」といわずにあえて「とことん活用する」というにはワケがあります。
普通に考えると建物が家賃を稼いでいるように思いがちですが、実は敷地が享受する社会資本（交通・インフラ・街並みなど）が家賃を稼いでくれるのです。その証拠にどんなお洒落なマンションを建てても、そこがド田舎だったら誰も住んでくれません。
「一粒のお米には七人の神様がいる」といいますが、私は弁当箱のフタの裏に着いたお米をお箸でこそげて食べるくらい真剣に
敷地を活用します。
ところが賃貸マンションの事業計画を作成するとき、敷地はもともとあったもの（先祖が取得してくれたもの）として、収支計算から外すことが多いのです。たしかに《借入金＝建築費+設計監理料+諸経費》ですから、敷地をカウントしないのもわからないでもありません。しかし、敷地を十二分に活用するこ心掛けがないと、結局、優秀な収益は成り立ちません。
ハウスメーカーの営業マンのなかには、「相続税対策」と称して、成績が悪い事業計画（建築費が高くて家賃が安い、ヘタな計画）を平気で進めてくる輩もおりますので厳重に注意してください。いくら「相続税対策事業」であっても、キャッシュフローはしっかりプラスでないと、そう遠からずのうちに、マンションも敷地も手放すことになりかねません。
もういちどいいます。営業マンが「相続税対策」と言い出したら、脇を締めてください。
６の鍵：実際よりも広く見える設計で収益アップ
実は私が設計する賃貸マンションの専有面積は、一般のマンションより20％ほど小さいのです。
でも誰も、狭いなんて言いません。むしろ広々としていると褒めていただけます。
そのワケは７つあります。
理由１：ムダな廊下がない。そのぶん収納を増やす
理由２：ベランダをやめて、アウトドアリビングにする
理由３：同じ面積でも、もっとも広く感じる縦横比の部屋にする
理由４：ベッドルームを小さく、リビングを広くする
理由５：それぞれの部屋に必要な家具を配置しながら間取りを決める
理由６：リビングとほかの部屋をスライド扉でつながるようにする
理由７：対面式キッチンの場合、キッチンとリビングを一続きに見せるように、吊戸棚をキッチンの背面にとりつける
１住戸あたりを20％凝縮すると、もともと１フロア４戸だった計画が５戸に増えます。
そうです、家賃収入が20％もアップするのです。
これは、オールフリー設計だからこそできる芸当です。
規格品を組み合わせるだけのパズル設計では、ぜったいにできません。
７の鍵：銀行に融資させる技術
近年、金融庁からお達しがあったらしく、賃貸マンション事業には１割の自己資金が必要だと行員は言います。
が、結論からいうと優秀な事業だと全額融資が可能です。
では、「優秀な事業」とはなんでしょう。
行員は「当行の事業融資部による厳格な審査を行います」ともっともらしいことを言いますが、百戦錬磨の結果、
私が知ったことは、彼らは明確な基準をもっていないということです。
こちらが提出した事業計画書をこまかくチェックはしますが、彼らが事業計画書を作成することはありません。
そして私は、百回も二百回も事業資金の融資にチャレンジしているうちに、「ははー、彼らはこの点をチェックしているらしい」ということが分かってきました。なので今は逆算して「合格をいただける事業計画書」を作成することができるようになりました。
勘違いなさらないでくださいね。私は虚偽の事業計画書を作成したり致しません。神に誓って。
そんなことをすれば、クライアント（大家さん）を地獄へ突き落すことになるからです。
なので、安全な計画しかつくりません。逆に言えば、かなり優秀な敷地（アクセス良し、街並み良し、入居者に人気）なところでないと私は事業の後押しをしないということです。
余談ですが、ちょっとボヤキタイことが２つあります。
① ひらがな３文字の都市銀行に事業融資を申し出たところ、「私どもが指定する建築会社でないとご融資できません」という答
えが返ってきました。これって銀行法違反ではないでしょうか？ まっ、10年も前の話なので忘れましょう。
② こちらは現在も行われている行為ですが、「ビジネスマッチング」に要注意です。
賃貸マンション事業を計画するとき、「資金の確保が先決！」と、真っ先に銀行へ相談に行くのはまっとうなことです。
そのとき行員から「建築会社は決まってますか？ よろしければご紹介できますよ」とかいって、建築会社の一覧表（20～30
業者）を見せてくれます。 そのとき、「では、こことここ」なとど言ってはなりませんよ、絶対に！
もし、その建築会社に工事を依頼することになった場合、建築会社から銀行に対して建築工事費の３～５％のビジネスマッチ
ング料が支払われます。たとえば建築工事費が５億円であったなら、ビジネスマッチング料は1500万円～2500万円
となり、当然のことながら建築費に上乗せされて、あなたがそれを払うはめになるのです。
８の鍵：技術に優れた建築会社にをヤル気にさせる技術
ハウスメーカーは設計事務所の設計図で工事しないのは当然ですし、大手建築会社も自前で設計者をやとっているので、
独立した設計事務所の設計図で工事しないのが普通です。理由は、めんどくさいうえに、儲からないからです。
でも、「安藤忠雄が設計したものなら一度くらい工事しておきたい」という気はあるわけです。
なぜなら、作品集に華を添えることができるからです。
有名建築家の作品の工事経歴はいろんな場面で露出できるし、信頼性の高いCMにもなります。
なので、儲からなくても工事します。
場合によっては赤字であっても工事を請け負うこともあります。広告宣伝費だと思えば良いからです。
私は無名ですので、安藤先生と同じことはできませんが、別の意味で、儲からなくても工事を請け負ってくれる会社があります。
その理由は「今までになかった新しい企画。しかも時代のニーズにピッタリの企画」を私が発案するからです。
それを工事すれば、「当社の施工実績」として、あらたな営業に活用できるからです。
私が「今までになかった新しい企画」を発案したからといって、それで特許や意匠登録をとることはできません。
なので、工事してくれた建築会社の財産にもなります。だから、工事費を安くしてくれるのです。
私はそれを惜しいとは思いません。また新たな企画を発案すれば良いだけです。そうしているのが楽しいからです。
９の鍵：マンション建設に反対する近隣住民をなだめる人間力
敷地の北側に面する３軒に50万円づつ、東と西のお隣に30万円、その周囲のお宅にそれぞれ20万円、さらにその周辺に10万円づつ現金を配る。しめて450万円也。もちろん領収書はもらわない。
これは30年ほど前に京都市内でビルを建築するときの常識だったことです。これを「近隣対策費」とよんで、建築工事費の１％が相場とされていました。すでに判子行政は終了していましたがまだ暴対法も施行されず、同和行政も盛んだった時代のお話です。
今はもう、こんなことは行われておりません。
でもそれだけに、ご近隣さんの気持ちをくむことがだいじになります。
「自分の土地に自分のお金で、合法的なビルを建てるのになぜ気を使わないといけないのだ？」という気持ちもわからないではありません。でも、法律はそれぞれの住民の意見を訊いてつくられたものではなく、街にはいろいろな考え方の人がお住まいです。「我家はおんぼろだけど日当たりが良いだけがとりえ」と満足して生活なさっているお宅の南側にビルを建てさせていただくケースもあります。そんなとき、選挙で決めた知事や市長が策定した都市計画に従っているのだから、という理屈を振り回してはいけません。
では、どうするのだ？ 「５の鍵：敷地をとことん活用する」でお話しした通り、建築主（大家さん）の儲けてもらうためには、
法規制めいっぱいの建物を建てる必要があるのです。
私は建築主（大家さん）から設計料をいただくわけですから、もちろん100％大家さんの味方です。
ならば、ご近隣の方々は敵になるのか？ と、若い頃は悩みました。でも今はちがいます。
私はご近所の方の痛みを感じ、もし私がビルの北側の住民だったらと思いをはせ、一緒に心を痛めます。
どうしたら圧迫感を軽減できるか？ ビルの上から見下ろされるのを防げるか？ 確かに太陽の光は妨げてしまうけど、少しでも明るく感じるようにできないか？ などなど。
そうして何度も足を運んでいるうちに、「まあ、時代やね」といってもらえます。これも年の功なんでしょうか。
10の鍵：一流ブランディングデザイナーによるブランド化
入居者に選ばれる設計をして、高い技術力で建築工事しても、まだまだやることはあります。
マンションのブランド化です。
一般的には賃貸マンションが完成すると三大お部屋探しサイト（SUMO、ホームズ、アットホーム）に掲載しますが、
それだけでは十分ではありません。その理由はつぎのとおりです。
理由１：今までにない、新しい企画を紹介するコーナーがない
理由２：サイト内の条件検索は、探すすためではなく、ふるい落とすことが目的となっている
理由３：VRを添付できない
要するに、お部屋探しサイトは受け身です。
今までになかったものを世に問うには、スティーブジョブズのようなプレゼンの達人が必要なのです。
開発ストーリーを共有し、私とおなじ熱量で、世に知らしめる。それがブランディングデザイナーの仕事。
スティーブ・ジョブズ
「心の底から満足する唯一の方法は、素晴らしいと信じる仕事をすること」 スティーブジョブズ
11の鍵：入居者と大家さんに利益を与える、入居者管理業務
ホームズやSUUMOなどのサイトで気になる物件を見つけて、「お問い合わせ」ボタンを押す。
名前やメールアドレスを入力すると、その物件の**お取扱店（不動産会社）**から連絡がきて、詳細資料を送ってくれたり、内見に連れて行ってくれたりします。
このような不動産会社のことを、入居斡旋業者といいます。
そして、入居者が契約を結ぶと、彼らには家賃1か月分ほどの報酬が支払われます。
つまり、「契約を決めること」がゴールであり、それ以降の入居後のことには関与しません。
入居者の人柄や過去のトラブル歴、家賃をきちんと払えるかどうかなどは、基本的にチェックされません。
「トラブルがあったら家賃債務保証会社が対応するから」と言われることもありますが、実際には保証会社はいわば
“取り立て屋”のような役割。
そんな保証に頼らなければならないような入居者が入ってしまっては、マンション全体の雰囲気や資産価値に悪影響を及ぼすリスクがあるのです。（家賃債務保証会社は、サブリースでいう家賃保証会社とは全く別物です）
入居管理業務の２大業務
① 入居希望者の人柄や過去のトラブル歴などをしっかり調べて、入居させて良いかどうか判断する。
② 他の入居者に対して迷惑行為をしないように啓蒙し、した場合は厳しく指導する。
賃貸マンション経営の成否を決めるマスターキー、それが入居管理業務なのです。
12の鍵：賃貸経営専門の税理士による強力な節税
医師には専門医制度があり、歯科、耳鼻咽喉科、産婦人科などと表示されています。
税理士試験は11科目の内3科目を選択するわけですから、やはり得意分野があるのです。
ところが医院ほど明確に得意分野を表示していません。
私は20年ほど前に知り合った賃貸経営専門の税理士事務所にお世話になっております。
出会いのきっかけは「消費税還付」です。当時の消費税は５％だったと思いますが、仮に建築費５億円なら消費税は2500万円であり、もし還付が実現したなら家一軒建てられるほどの大金がもどってくるのです。
その後、税務当局も知恵をつけて消費税還付を阻止してきましたが、それでも更なる知恵を絞って、条件付き還付を成功させていました。さすがに今はそれも不可能に近い状態ではありますが、節税に対する超積極姿勢は変わっていません。
その税理士事務所のポリシー：正しく積極的な節税を行いクライアントを守る。
まずクライアントの事業を節税し、その一部を報酬としていただく。
余談になりますが、私がその税理士事務所に依頼するまでは、別の税理士事務所にお願いしていました。
毎月の顧問料は高いし、それとは別に決算料もとられる。そしてどうも、自分が税務署にいい顔をしたいらしい。
ついに私は、「いったいあなたはどちらを向いてお仕事なさっているんですか？ 報酬をお支払いしているのは私ですよ」と
いって、新年度からあらたな税理士さんに鞍替えしました。
私の信条は「100％クライアントのために働く。クライアントに儲けてもらって、その一部を私に還元していただく」です。なので、私のブレーンたちも同じ考え方を持つ人だけで構成したかったのです。
プロデュース料はいただきません
最後まで読んでいただいてありがとうございました。
12のエレメントのうち、前半（1～6）は企画設計の業務範囲です。
後半（7～12）は明かに業務範囲外です。
が、そこまで統括的にやらないことには、成功する賃貸マンションを完成させることはできません。
企画・設計にはじまり、融資、建築工事、近隣住民対策、ブランディング、入居者管理、節税の各分野における一流どころを集め、「賃貸事業を成功に導く」という目標に向かって、一糸乱れず指揮するには優れたプロヂューサーが必要です。
その重要な役目を私が仰せつかりたく思います。
プロヂューサー料はいただきません。ただしブランディングデザイナー、入居者管理、節税には費用が掛かります。
でも私のブレーンはみな、「まずクライアントに儲けてもらう。そしてその一部を還元していただく」というポリシーを共有しておりますので、どうぞ安心してお任せください。