入居者管理業務ときいても、どんな仕事をするのかピンとくる人は多くないでしょう。
マンションのエントランスや階段を掃除したり、ゴミの後始末をしたりすることではありません。（それは建物管理という）
では、入居者管理業務とはなんでしょう？
私はズバリ結論からお話しするタイプですが、入居者管理業務は本丸ですから、外堀から攻めていかないと攻略できません。
なのでちょっとガマンして読み進めてください。
「入居者管理業務こそ、賃貸マンション経営成功のマスターキー」であることがしだいに浮かび上がってくるはずです。
| 入居斡旋業者（お部屋のお取扱店） |
あなたがホームズやSUUMOなど、お部屋探しサイトで気になるお部屋を見つけて「お問い合わせ」ボタンを押して、あなたの名前とメルアドを記入すると、《お取扱店》からあなたへ連絡が入ります。そして詳細な資料をくれたり、実際のお部屋へ案内をしてくれたりします。彼らのことを入居斡旋業者といいます。
あなたが入居契約にサインすると、報酬として家賃約１か月分が入居斡旋業者に入ります。
これで彼らの仕事は終わりです。
要するに、入居契約を決めることがすべてであり、入居者の人格や過去の行動など関係ありません。
ちゃんと家賃を払う人か、マンションの住民に迷惑をかけるような行為をしないかなど、知ったことではないのです。
「そのために家賃債務保証会社がある」と彼らは言いますが、家賃債務保証会社はいわゆる取り立て屋であって、そのお世話になるような入居者では困るわけです。
（家賃債務保証会社は、サブリースでいう家賃保証会社とは全く別物です）
| 家賃滞納者の特徴 （赤坂見附法律事務所のページより） |
賃料を滞納する入居者は、一般的に金銭感覚が鈍く、だらしない方ということができます。
したがって建物の利用も粗雑で、清掃や管理の不十分なため、付属設備の破損・汚損も進んでいることが多いです。
いざ退去して原状回復をする段になると、キッチンや水回りの交換が生じたり、床の全面張り替えや壁紙の下地の交換など、
原状回復費用も敷金預託額を超過して高額化することも少なくありません。
また、賃料滞納者は手元にお金がないからこそ滞納をするので、原状回復費用の負担も事実上困難であり、任意の支払を求めても期待はできません。
| なぜ家賃を滞納するのか？ |
ズバリ、借地借家法が入居者を甘やかしているからです。
毎月の収入内で生活するのは常識中の常識ですが、だらしないひとはついついお金を使ってしまって、月末までにお金が底をつきてしまうことがあります。そんなとき、お金を払う優先順位は次のようになります。
① スーパーで食材を買う（万引きすれば即逮捕）
② ガス・電気代を払う（滞納後20日後ストップ）
③ 水道代を払う（滞納後40日後ストップ）
④ ケイタイ料金を払う（滞納後１カ月で利用停止）
⑤ 家賃を・・・払えない・・・（滞納後6か月以降、明け渡し）
ホテルならチェックアウト時間を過ぎてグズグズしていると、優雅に強く催促があり、スーツケースを部屋の外へ出されて
にこやかに「またのお越しをおまちしております」となるでしょう。
でも、マンションの入居者は家賃を滞納しても３か月くらいは大丈夫で、粘れば６か月退去せずに済みます。
そんなことをしていて気持良いわけないだろうと思うのですが、世の中いろんな人がいるらしくて・・・・
家賃は払わないけど品行方正で、ちゃんとルールを守って静かに暮らすという人もいることはいるでしょうが、一時場が万事ということわざもあるくらいなので、やはりなんらかの問題をおこすことになりかねません。
| 家賃を滞納する若者たち「３つの共通点」 太田垣章子司法書士の記事より |
家賃滞納者の共通点①家賃債務保証会社を使う
私が家賃滞納のトラブルに関わり始めた当初、賃借人に督促をしても効果がない場合は、親や兄弟などの連帯保証人を巻き込むのが一般的でした。けれど最近では、連帯保証人の代わりを家賃債務保証会社が担うケースが増えています。
家賃滞納者の共通点②身の丈を超えた部屋を借りてしまう
「自分の身の丈を超えた部屋を簡単に借りられてしまう」点です。たとえば月収20万円のサラリーマンが10万円の部屋を借りようとした場合、親が保証人になっていれば「もっと安い部屋にしなさい！」と止めるはず。
けれど家賃債務保証会社の審査のハードルは親ほど高くありません。なぜなら向こうもビジネスである以上、契約件数を増やさないと経営が成り立たないからです。しかも家賃が高いほど手数料も増える。
家賃滞納者の共通点③明け渡しのときに部屋が汚い
「よくこれだけ汚せるな……」と、呆れるほど散らかした状態で出て行く人がほとんどです。お金の教育もそうですが、まずは人としての最低限の常識や礼儀を身に着けてほしいとしみじみ思います。
| いよいよ入居者管理業者の出番 |
すでにお話ししことを整理すると、
★《お部屋の取扱店》は、入居契約が成立してナンボなので、どんな入居者もOKにしたい。（無責任）
★《家賃債務保証会社》も保証契約してナンボなので、どんな入居者もOKにしたい。（無責任）
★ 借地借家法が甘やかすので、ついつい滞納する人があとをたたない
こんなことでは、ローリスクなはずの賃貸マンション経営が、ハイリスク、ローリターンになってしまいます。
誰かが入居者をしっかり審査して、家賃滞納のリスクを低くして、大家さんを守らないとといけません！
それを行うのが《入居者管理業務》です。
もちろん、入居後にマンションのルールを守らせるように入居者指導も行いますが、そもそもだらしない人を入居させてしまっては後手に回ります。なので入居前に、勇気をもって入居希望者を厳しく正当に審査する必要があるのです。
でも《お部屋の取扱店》の立場からすると契約にケチをつけられたと感じるはずです。
その結果、《お部屋の取扱店》から総すかんをくって、「あの入居者管理業者のマンションには入居者を紹介するのを控えようか」というイジメも発生しかねません。
なので、勇気ある《入居者管理会社》はとても少ないのです。
京都市で2010年に設立された《勇気ある入居者管理会社》をご紹介しておきましょう。
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京都賃貸スタイル《勇気ある入居者管理会社》 |
京都賃貸スタイルは2010年に設立された《勇気ある入居者管理会社》です。
設立当時、私の事務所に設立趣旨を説明に来てくれました。
ＣＣＩＭ（米国公認不動産投資顧問資格） ＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士） ＣＦＰファイナンシャルプランナー ＡＦＰファイナンシャルプランナー など、難関資格も取得しているとのことでした。
私は真摯に聞かせていただいて「なるほど・・・」と言いましたが、正直言って今ほど入居者管理業務の重要性を理解しておりませんでした。でも「なにか今までの会社とはちがうな」と感じ、私が京都付近で設計した賃貸マンションはすべて京都賃貸スタイルに入居者管理業務を任せることにしました。
私に設計を依頼してくれたクライアントは私のことを信頼してくれているので、安田が言うんだからいいだろう・・・ということでOKしてくれました。
入居者管理業務委託料は、家賃総額の５％です。
サブリースではないので家賃保証はありませんが、入居率はつねに96～97％をキープしてくれています。
もしサブリース会社に依頼したら、家賃総額の10～20％取られるので遥かにお得です。
私が京都賃貸スタイルを気に入ったのは、小さな会社ですが誰にはばかることもなく、正しいことをやってのける勇気と腹のくくり方です。
それと、「まず一番にに大家さんに儲けてもらって、その利益の一部を入居者管理業務料として頂くのだ」という考え方です。
この考え方、行動は私のモットーであり、私のブレーンはすべてこれを座右の銘としております。
下記は京都賃貸スタイルのデザイナーズマンションのページです。緑で囲ったのがMac建築デザイン研究所の作品です。
ページの特徴は、「空室がなくても表示される」ということです。
お気づきかと思いますが、お部屋探しサイトでは空室の時は表示されますが、満室になると表示されません。
それでは機会損失です。つねに表示させておけば「こんなマンションもあるのだ」と入居者に認識されるチャンスが生まれます。
気に入ったお部屋があれば予約待ちもできます。これも京都賃貸スタイルの稼働率を高くしている要素の一つです。
それともうひとつ。一般的には「退去前１か月に通知義務」ですが、京都賃貸スタイルでは管理業務を通じて入居者と親しくなって、「退去前２か月通知おねがい」を実施しております。２か月あれば新たな入居者が見つかるので、稼働率アップにつながっています。