儲かるマンションを、つくる!

建築費が高騰してしまいました


東日本大震災の復興作業につづいて、アベノミクスによる公共事業やりまくり、日銀による異次元の1万円札大増産、そして東京オリンピック、さらに東京都大改造。

 

何の準備もなく、三本の矢を放ったわけですから、職人不足になるのは当然です。

建築職人は失われた20年間に高齢化し、新人を育てることもありませんでした。

職人を育てるには最低でも3年間はかかります。

職人手間が上がりました。それに便乗する形で建築資材も値上がりしました。

消費税も8%になりました。

 

その結果、建築費が関東で30%、関西で20%ほど上がってしまいました。

ところが、給料がいくら上がったかというと・・・上がっていない、に等しい。

だから景気が回復していると言われても、実際の生活は苦しいわけです。

「異次元の万札はどこへ言ったんだ!?」と叫びたいところですが、まあ日本人は、ますます工夫してエコに暮らしていくしかありませんね。

 

 

 

入居者のサイフに見合った家賃帯で


「建築費が20%上がったから、家賃も20%上げよう」と思っても端からムリです。

分譲マンションは 「投資対象」 としても見れるので、土地代や建築費が上がっても、ぜんぜん大丈夫です。

(なぜなら、東京の不動産は、世界から見ると割安感が強いからです)

でも、賃貸マンションはそうはいきません。

 

 

賃貸マンションの家賃は、サラリーマンの月給が基本になって家賃が決定しますから、いくら建築費が上がっても家賃は上げられないのです。

ではどうすれば良いのでしょうか?

もう賃貸マンション事業は成り立たないのでしょうか?

 

ヒントは身近なところにありました。

 

 

軽自動車に学ぶ


戦後間もない1949年、「自動車なんて夢のまた夢」だったころ、誰にでも買える車を作ろうと企画されたのが軽自動車です。

 

軽自動車はどんどん普及しましたが、高度成長時代も終わりごろになると、みんなが普通車に乗るようになったので軽自動車は衰退しました。

その頃の軽自動車は小さくて、馬力もなく、遠慮気味に走らないといけない存在だったのです。

 

ところが失われた20年と呼ばれる長い不況のなか、軽自動車はどんどん進化して、広さ、使いやすさ、パワー、装備、デザイン性など普通車となんら変わらないところまで成長し、誇りを持って乗れる車になりました。

 

堂々たる存在感

 

不景気が続くなか、軽自動車はふたたび脚光を浴び、燃費の良さと税金の安さで2015年の軽自動車のシェアは40%を超えています。

ご覧のとおり大人4人が余裕を持って乗れる空間です。後部座席の人が足を組み替えることができるほど余裕があります。

 

 

エマージェンシーブレーキはもちろん、7速のパドルシフトまで搭載していて普通車顔負けです。

さらに、安全性を大きく左右するボディの剛性が高く、5つ☆マークを獲得しています。

 

 

ターボエンジン仕様だと1200CCクラスの普通車と同じくらいのパワーを発揮し、車体が軽い分むしろ普通車より早いかもしれません!

私は日本の軽自動車に感動しました。 「軽自動車が日本人の生きる道を示唆する!」

 

 

高い建築費を克服する


私が軽自動車の話題を出したのにはワケがあります。

軽自動車は平面積が小さいのに室内が広いからです。

ちなみに軽自動車の代表、Nワゴンのサイズは幅が1.48m、長さが3.40mで、平面積は5.03㎡です。

それに対して小型普通車の代表、デミオのサイズは幅が1.69m、長さが4.06mで、平面積は6.86㎡です。

Nワゴンの平面積は、デミオの73%しかないわけです。

 

 

なのにNワゴンの室内の広さは、デミオに負けていません。

ガタイが良い人がのると、さすがに幅が狭くて肘が窮屈と感じるかも知れませんが・・・

でも、上の図をよくご覧ください、車の幅はデミオとNワゴンでは21㎝も違うのに、室内幅は9㎝しか差がありません。

ドアの厚みは確保しつつ、肘が当たる部分だけ経込めています。

サイドエアバッグも付いているし、ドアを締めるとき「ズドン!」と重い音でしっかり締まります。

 

広さの秘密はいくつもありますが、主な理由は天井が高いこと、そしてエンジンからガソリンタンクまで極限まで小型化していることでしょう。

実用性を重視するとどうしてもブサイクになりがちですが、それも何とか克服しています。

私なんか、Nワゴンの製作途中を想像するだけで涙がでてきます。

 

もう、私が言いたいことはお察だと思います。

「建築費が20%も高騰しても、平面積を73%にすれば、もともとの建築費でマンションが建てられるのではないか?」

 

建築費を大別すると、構造費、設備費、仕上費の3つになります。

2007年以降、構造費の比率が高くなり、構造費:設備費:仕上費≒35%:35%:30%くらいです。

平面積が73%になると安くなるのは構造費と仕上げ費です。

つまり全体の65%に当たる部分が27%コストダウンできるわけです。

65×27=17.5%のコストダウンです。

これならほぼ、以前の建築費で工事が可能になり、賃貸マンションの採算は合います。

 

では、平面積を27%もカットしても、今までと同じような、いや、今まで以上の居住性のマンションが創れるでしょうか?

 

ヒントは、パリのアパルトマンにありました。

 

 

パリのアパルトマンに学ぶ


4枚の写真をご覧ください。とてもお洒落なアパルトマンですね。

このお部屋の占有面積は、何平米くらいあると思いますか?

 

わずか16㎡です。

 

一方、日本で16㎡のマンションはどんなのかというと、言わずと知れたワンルームマンションです。

まあ、貧乏臭いこと・・・

 

貧乏クサイ 日本のワンルームマンション 16㎡

 

ちなみに、パリのアパルトマン(16㎡)の間取りはこのようになっています。

夢がありますね。生きる希望が湧いてきます!

パリのアパルトマン 16㎡ 間取り

 

もう、根本的に考え方がちがうのですね。

日本のワンルームマンションは家畜小屋であります。

それに対してパリのアパルトマンは夢の部屋。

映画の主人公になってみたいですね。

 

そして、パリのアパルトマンが22㎡になると、こうなります。

 

「こんなところに住んでみたい!」という声が聞こえてきそうですね。

22㎡のパリのアパルトマン間取りはこうです。

スペースは小さいですが、うまくコーナー分けされていて、生活の全てのシーンが楽しめます。

 

 

では、日本のワンルームマンションが22㎡になるとどうなるでしょうか?

 

貧乏クサイ 日本のワンルームマンション 22㎡

 

はい、全く同じです。

上のは占有面積が16㎡なのでお部屋の広さは6帖ですが、下のは22㎡なので、お部屋が8帖になるだけです。

まあ、ユニクロのジャージのSサイズとLサイズみたいなものです。

「仕事に疲れて帰ってきて、あんた寝るだけででしょ」みたいな気がしませんか?

もう、この画像はみたくありませんね。ヘキエキしてきました。

 

パリのアパルトマンと日本のワンルームマンション、どうしてこうも違うのでしょう?

日本人はセンスが無いのでしょうか?

まあ、それもあるかもしれませんが、最大の原因はセンスの差ではありません。

入居者を大事にするか、バカにしているかの差です。

 

最後にもうひとつ、パリのアパルトマン(30㎡)のインテリアをお楽しみください。

 

 

30㎡でここまでできるのです。なんだか勇気が湧いてきましたね!

建築費が高くなっても、工夫の余地はまだまだあるのです!

 

パリのアパルトマン 30㎡ 間取り

 

建築費が高くても、儲かる賃貸マンションはつくれる!


建築費が高騰したときは正直いって慌てましたが、他の業界を見渡すと、どの業界でもほんとうに凄い努力をしていて、

むしろ以前より素晴らしい物を生み出しています。

「人間ってすごいなぁ~」と、感動してばかりいられないので、大人がしっかり暮らせるマンションを設計しました。

まずは「大人の一人暮らし、21㎡」です。どうぞご覧ください。

 

 

大人の一人暮らし(21㎡)のコンセプトは「仮住まいではなく、本気で住んでいただける、堂々とした住まい」です。

ですからファミリーマンションと同じ設備がすべて整っています。

「もうこれは、軽自動車じゃない!」と言わせたNワゴン級のできと自負しています。

これだけ充実した間取りのマンションがあるか、どうぞネットで探してみてください。

おそらく30㎡近いお部屋になると思います。

 

ではつぎに、「大人の二人暮らし暮らし、32㎡」をご覧ください。

 

大人の二人暮らし(32㎡)のコンセプトは「大人二人がしっかり暮らせる住まい」です。

それぞれの部屋で使うものを、それぞれの場所に収納できるように設計しました。

ウォークインクローゼットはかなりの大容量です。

キッチンとリビングダイニングの距離感も微妙に調整しました。

ダイニングテーブルとソファもちゃんと配置でき、パリのアパルトマンのようなお洒落た生活ができます。

これくらい充実した間取りをネットで検索すると、40㎡超えになってきます。

 

 

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